Una baja tolerancia a la incertidumbre está animando a los nuevos compradores de vivienda a cerrar hipotecas con un tipo fijo por encima del 2,5% e incluso cercano al 3%. A un elevado interés para siempre se le suman, en algunos casos, exigencias adicionales por parte de las entidades bancarias: contratar un carísimo seguro del hogar, una alarma que en realidad no necesitas o domiciliar tu nómina de forma perenne.
La pregunta más difícil de contestar es si quienes la contratan están haciendo bien o mal. La experiencia de los últimos 20 años puede darnos algunas pistas. Empecemos por analizar algunos de los aspectos directamente asociados a esta decisión:
¿Cuánto tiempo se mantendrán altos los Tipos?
Es imposible dar una respuesta certera a esta pregunta, porque la decisión es del Banco Central Europeo y no responde a unas reglas de tiempo. Sin embargo, su valor, más o menos elevado, sí está ligado a la evolución económica de la Unión Europea. Unos tipos de interés altos durante muchos años representaría una anomalía, sobre todo en el momento en que la subida de precios se dé por controlada.
Tengamos en cuenta que los tipos de interés no suben por capricho de la señora Christine Lagarde, o la presidencia de turno. Responden a una necesidad real de control de la expansión económica con precios desorbitados. Cuando la inflación se mueve a la velocidad que lo hizo el pasado año, la forma de devolver a los precios a un ritmo de subida razonable es desanimar el gasto. Y qué mejor forma de hacerlo que pagando un buen interés a los europeos para que dejen su dinero quietecito en el banco durante un periodo de tiempo.
De momento, la tendencia seguirá al alza: está previsto que rocen el 4% en diciembre de este año, y que durante todo 2024 se mantengan por encima del 3%. Sin embargo, en el momento en que el IPC recupere la normalidad de subida, lo razonable es que el BCE comience a moderar los tipos poco a poco.
De hecho, la evolución de los ciclos económicos sugiere que podremos regresar incluso a esos largos periodos en que, con la economía más tranquila, nadie nos ofrezca nada por ahorrar y los tipos caigan al mínimo, casi a cero, para volver a animarnos a gastar. Pero ese momento no llegará probablemente ni en dos años, ni en tres, ni en cuatro. Habrá que dar un margen a la economía para recuperarnos de la inflación que tanto ha complicado el sostenimiento de quienes, por sus ingresos, ni siquiera antes tenían capacidad de ahorro.
¿Es arriesgado optar por un interés variable?
Tampoco podemos dar por sentada la respuesta a esta pregunta, aunque la evolución de los tipos en los últimos años nos puede dar una pista.
Una persona que firmara una hipoteca hace 20 años habrá disfrutado de unos doce con los tipos por debajo del 1%. De ellos, de hecho, durante más de 6 años el BCE prestaba dinero a los bancos al 0%, con periodos anexos cercanos ese porcentaje. Quienes consiguieron un interés variable sin cláusula suelo habrán vivido un largo periodo de gran desahogo económico, ya que el Euribor se mantuvo durante 10 años por debajo del 1%, y cinco de ellos en negativo.
En el lado contrario se sitúan algunos años a intereses más altos. Principalmente, los anteriores a 2008, cuando sí se mantuvo por encima del 4%, concretamente en el 4,25 durante el periodo más largo a unos tipos altos. A partir de entonces se observa una moderación al 2,5%, que rápidamente cae al 1%.
Si observamos la evolución del Euribor, en todo ese periodo tan sólo se mantuvo cuatro años por encima de la cifra a la que hacíamos referencia al inicio del artículo: el 2,5% que ahora mismo firma tanta gente con los ojos cerrados. Eso representa sólo una quinta parte de todo el periodo de deuda.
Para quien firmó hace 15 años a interés variable, la hipoteca casi se ha pagado sola. Con intereses tan bajos durante la mayor parte del tiempo, la conclusión no tiene discusión: para ellos fue una muy rentable cerrarla a interés variable. De hecho, si les hubieran propuesto un atractivo fijo al 1% habrían perdido dinero.
No hay certeza en el comportamiento de los intereses, y la incertidumbre es un mal complicado de llevar para muchos compradores. Tal vez para ellos algo intermedio pueda ser una hipoteca mixta, más dura durante los primeros años, y más flexible en los siguientes. La decisión dependerá de cada cuál y de su tolerancia al riesgo.
Las odiosas cláusulas suelo
Tu hipoteca y la de la mayoría de los hipotecados no depende exactamente de los tipos de interés, sino que varía al son del Euríbor, pero existe una relación directa entre ambos. El Euribor es el precio al que los bancos europeos se intercambian dinero entre sí, y por supuesto ese interés va a moverse al mismo ritmo que marca el BCE.
El mayor problema para los que tienen una hipoteca a interés variable asociada al Euribor es que normalmente va unida a una cláusula suelo. De este modo, cuando los tipos están a niveles bajísimos, como lo han estado durante los años previos a la actual situación económica, las entidades se aseguran de que tú sigas pagando ese extra adicional.
El éxito en las negociaciones con los bancos a la hora de firmar una hipoteca a interés variable es acordar un suelo lo más bajo posible, algo que no resulta descabellado en este momento concreto en que cada vez es más difícil cerrar un interés fijo razonable.
Fuente: adslzone
