La compra de una nueva vivienda siempre está supeditada al pago de diferentes impuestos y gastos extra que pueden encarecer el precio final de la misma. Es importante estar al tanto de algunos errores típicos que pueden provocar que tengamos que pagar de más.
La compra de una vivienda es una de las mayores transacciones económicas a las que nos debemos enfrentar en nuestra vida y, como tal, es importante que nos aseguremos de todas las condiciones que estamos firmando para evitar pagar de más y que una mala decisión encarezca todavía más el precio final que deberemos abonar.
Andrés Milán, conocido abogado especializado en el ámbito financiero que utiliza su cuenta de TikTok (@lawtips) para ofrecer consejos y asesoramiento sobre aspectos relacionados con el día a día de nuestra economía, publicó un vídeo el pasado 14 de junio en el que informaba de uno de los errores más típicos que podemos cometer cuando compramos una vivienda de obra nueva y que puede costarnos miles de euros.
Cuidado si compras una casa con plaza de garaje
El abogado advierte del riesgo al que estamos expuestos cuando compramos una casa que lleva incluida una plaza de garaje. Como decíamos, este consejo es interesante para cuando se compra una casa de obra nueva y Millán advierte que es importante que nos aseguremos de que la constructora entrega en conjunto la vivienda con la plaza de garaje y así queda reflejado en todos los documentos legales que vamos a firmar.
¿Por qué esto es importante? Cuando la vivienda y hasta dos plazas de garaje se adquieren como una unidad funcional en una única escritura pública, el IVA aplicable es el tipo reducido del 10%. No es lo mismo en el caso de que la plaza de garaje se escritura en un contrato independiente —incluso si la firma es simultánea—, Hacienda la considera una entrega de bienes distinta y le aplica el tipo general del 21%. En función del precio de la plaza en cuestión, este desconocido error se puede traducir en un sobre coste de varios miles de euros.
| Nº de Plazas | Tipo de IVA Aplicable | Condición Legal Esencial | Ejemplo de Ahorro (Plaza de 20.000€) |
|---|---|---|---|
| Hasta 2 plazas | 10% (Reducido) | Deben transmitirse en la misma escritura de compraventa que la vivienda. | Ahorro de 2.200€ por plaza (vs. 21%) |
| 3ª plaza y siguientes | 21% (General) | Se consideran transmisiones independientes a efectos fiscales, aunque se firmen a la vez. | --- |
| Plazas compradas a posteriori | 21% (General) | La compra no está vinculada a la adquisición de la vivienda principal. | --- |
El número de plazas
En el mismo vídeo, también informa que no todas las plazas de garaje tributan con el mismo importe. Las primeras dos plazas, siempre y cuando se compren de manera conjunta con la casa y así quede reflejado en el contrato, tributan por un 10%. Sin embargo, a partir de la tercera, se entiende que se compra como inversión y, por ende, la tributación alcanza el 21%.
Esta diferencia en la tributación no es arbitraria; responde a lo estipulado en la legislación fiscal. Concretamente, el Artículo 91.Uno.1.º de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) establece la aplicación del tipo reducido del 10% a las entregas de viviendas, incluyendo hasta dos plazas de garaje. No obstante, a partir de la tercera plaza, o en el caso de que se adquieran por separado, la Agencia Tributaria las considera una transmisión independiente sujeta al tipo general del 21%, tal y como se clarifica en consultas vinculantes como la V2651-22 de la Dirección General de Tributo
Para evitarlo, un consejo que ofrece es que hablemos con el promotor para que las tres plazas de garaje se unifiquen como una sola y de este modo evitemos el 11% que diferencia a los dos tipos de IVA que deberemos abonar en función de este detalle. No obstante, es una decisión que debemos valorar previamente, puesto que en función del uso que realicemos de la vivienda en el futuro, podría perjudicarnos. El ejemplo que cita el abogado es que en el caso de que queramos vender en un futuro la plaza, deberemos venderla como una sola, no como tres plazas, por lo que es probable que la operación pierda rentabilidad.
Una vez hemos explicado esto, asegúrate de leer bien todos los documentos antes de proceder con la firma de la compra. De este modo, evitarás errores como el mencionado que pueden encarecer en exceso el precio de tu próxima vivienda.
| Nº | Acción Crítica a Realizar | Riesgo que Evitas | Verificado |
|---|---|---|---|
| 1 | Confirmar que las plazas de garaje (hasta 2) figuran en la misma escritura de compraventa que la vivienda. | Pagar un 21% de IVA en lugar del 10% reducido, con un sobrecoste de miles de euros. | ☐ |
| 2 | Solicitar al promotor un desglose detallado de TODOS los gastos asociados (IVA, AJD, notaría, registro). | Enfrentarse a sobrecostes imprevistos que pueden alcanzar hasta un 3-4% adicional del precio de venta. | ☐ |
| 3 | Verificar que la vivienda cuenta con la Licencia de Primera Ocupación (LPO) o un documento equivalente. | Problemas para contratar suministros básicos (agua, luz) y dificultades para una futura venta. | ☐ |
| 4 | Revisar la memoria de calidades y comprobar que se corresponde con lo prometido en la fase de venta. | Recibir una vivienda con acabados o materiales de inferior calidad a la pactada. | ☐ |
Fuente: adslzone
